Страхование ипотечных кредитов

Для многих ипотечный кредит - единственная возможность стать владельцем собственной квартиры или частного дома. Заемщик получает в банке согласие на получение займа и подбирает подходящее жилье.

Деньги не выдаются клиенту на руки, а перечисляются продавцу недвижимости. Задолженность по займу погашается в течение 10-20-30 лет. Жилье все это время находится в залоге у банка. Его нельзя продать, подарить, совершать с ним иные юридически значимые действия.

Что такое страхование ипотеки? Когда оно необходимо?

В России нет ничего стабильного и предсказуемого. Застройщики объявляют себя банкротами, дома не сдаются в эксплуатацию. Продавец квартиры на вторичном рынке заявляет, что подписал договор, находясь под воздействием психотропных лекарств. Должник теряет работу и остается без источника дохода. Это - только часть возможных ситуаций, случающихся с клиентами кредитных организаций.

Если в определенный момент времени получатель займа перестает платить, банк в соответствии с законом может продать квартиру и покрыть задолженность полученными деньгами. Но процедура реализации занимает длительное время. Рынок недвижимости может находиться на спаде, когда цены на квартиры опускаются до минимума.

К тому же дом может сгореть, попасть в зону чрезвычайного происшествия. Продавать для погашения долгов будет нечего. Банк остается без денег, заемщик - и без денег, и без жилья.

Своеобразной палочкой-выручалочкой становится страховка по ипотечному кредиту. При наступлении страхового случая долг перед банком погашает страховая компания.

Обязательно ли оформлять страховку?

В соответствии с Указанием ЦБ от 25.11.2015 года все страховки разделены на обязательные и необязательные. В случае с ипотекой заемщик обязан застраховать в пользу банка только конструктив - непосредственно стены, потолок и пол квартиры. В случае пожара, потопа, землетрясения дебитор освобождается от погашения долга. Платить будет страховая компания.

Обязательно последует расследование сложившейся ситуации. Если выяснится, что причина пожара - непотушенная сигарета или неисправный электроприбор, в выплате страховки могут и отказать.

Банки настоятельно предлагают дополнительно застраховать:

• жизнь и здоровье на случай тяжелого заболевания, инвалидности, травмы, смерти и т. д.;
• титул недвижимости (утрату права собственности).

В соответствии с Указанием ЦБ от 25.11.2015 года эти два вида страховки не относятся к обязательным. Клиент вправе решать, оформлять их или нет, банк вправе поднять процентную ставку при отказе.

Процедура оформления страховки

Вне зависимости от того, предполагается ли комплексное страхование ипотечного кредита или заемщик решил ограничиться только залоговым имуществом, от него потребуют предоставить:

• паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
• ИНН или СНИЛС;
• договор купли продажи жилья и/или земельного участка;
• договор с кредитной организацией.

Страховая компания может запросить выписку из медицинской карты или предложить пройти обследование в аккредитованном медцентре при оформлении соответствующего полиса.

Страхование залогового имущества

Объект покупки страхуется после того, как заемщик получит на руки свидетельство о праве собственности.

Учитывается только конструктив. Если у собственника есть желание не терять имущество, он может застраховать содержимое квартиры отдельно.

К страховым рискам относят:

• взрывы бытового газа как в данной квартире, так и по соседству, если они ведут к разрушениям;
• пожары;
• потопы, в том числе, «благодаря» соседям;
• землетрясения, наводнения, иные стихийные бедствия;
• вандализм, хулиганские, противоправные действия со стороны третьих лиц.

При наступлении хотя бы одного из перечисленных событий, заемщик обязан немедленно известить об этом страховую компанию. После расследования, изучения обстоятельств случившегося деньги перечисляются банку.

Страхование жизни и здоровья

Формально должник не обязан страховать свою жизнь и здоровье в пользу банка. Но важно помнить о том, что ипотечный кредит берется на десятилетия. Гарантировать безупречное здоровье можно в 30 лет, но не в 50. Сложно избежать заболеваний, травм, особенно, если работа связана с вредными условиями труда.

Страхование жизни заемщика ипотечного кредита - это гарантированное погашение долга в случае смерти клиента, получения 1-й или второй нерабочей группы инвалидности. Если же клиент банка серьезно заболеет, утратит трудоспособность на срок, превышающий календарный месяц, страховая внесет за него часть долга в соответствии с количеством нерабочих дней.

Именно со страхованием жизни и здоровья связана масса нюансов. Стоимость полиса зависит от:

• возраста. Чем старше заемщик, тем выше коэффициент;
• пола. Предпочтение отдается дамам. Считается, что они более ответственны, чем джентльмены. Наличие 1-2-х детей - дополнительный плюс;
• профессии. Полис для электросварщика и бухгалтера не будет стоить одинаково;
• веса. Если вес застрахованного превышает 100 кг, есть все основания предполагать наличие сердечно-сосудистых заболеваний, диабета и т. д.;
• личных пристрастий и увлечений. Альпинизм и скалолазание - прекрасный способ провести досуг. Но для страховой компании они означают повышенный риск получить травму или увечье.

Дополнительно страховщик учтет историю предшествующих взаимоотношений с клиентом. Если он уже получал выплаты из-за травм, участия в ДТП и т. д., стоимость полиса значительно увеличится. В анкете страховщика могут быть вопросы, касающиеся продолжительности жизни ближайших родственников, причины смерти бабушек и дедушек, наличия хронических и генетических заболеваний, даты последнего больничного. Врать не рекомендуется, вся информация проверяется.

Законно ли страхование жизни при ипотеке?

В соответствии со ст. 935 ГК РФ и Указанием ЦБ РФ от 25.11.2015 года банк не имеет права заставлять заемщика застраховать свою жизнь и здоровье в чью-либо пользу. Если получение ипотечного кредита ставят в прямую зависимость от покупки полиса, можно сослаться на ст. 16 Закона «О защите прав потребителя».

В такой ситуации остается только взять калькулятор, лист бумаги и рассчитать стоимость займа в каждом случае. Это поможет определиться с переплатой и оптимальным вариантом. На сайтах многих банков предусмотрены кредитные калькуляторы, учитывающие все особенности, в том числе, наличие/отсутствие страховки.

Титульное страхование

Титульное страхование считается необязательным. Заемщикам не стоит забывать про него, если квартира приобретается на вторичном рынке, у нее уже были владельцы. Тем, кто покупает в новостройке, этот вид полиса не нужен.

Если служба безопасности банка одобрила сделку по конкретной квартире, но делает замечание, что в прошлом с ней связаны «темные» истории, были оспаривания и суды, от страхования титула лучше не отказываться. Как минимум, на 3 ближайших года. Именно столько дается бывшим владельцам на предъявление претензий и подачу заявления, что сделка совершена под давлением.

Сколько стоит застраховать квартиру при ипотеке

Важно выделить сразу, что единого ценника ни у банков, ни у страховых компаний нет. Если кредитор не настаивает на покупке полиса у конкретного страховщика, он должен выдать перечень аккредитованных организаций. Заемщик вправе проверить во всех, сколько придется платить ежегодно, возможно ли снижение премии в последующие годы, если страховой случай не наступит.

Если же говорить о конкретных цифрах, то в Альфа-Страховании стоимость полиса в 2018 году начинается от 0,24% от рыночной стоимости жилья. В ВТБ и Сбербанке минимальный размер тарифа - 1%. В РЕСО и Росгосстрахе придется платить не менее 0,5% от суммы кредита.

Сколько стоит кредит без страховки

Если заемщик отказывается застраховать в пользу банка предмет залога, заявка даже не будет рассматриваться. Отношение к страхованию жизни и здоровья у кредиторов неоднозначное. Россельхозбанк поднимает ставку по кредиту сразу на 4,5 п. п., Сбербанк - на 1 п. п.

Формально большая часть кредитных организаций заявляет, что наличие/отсутствие полиса не влияет на рассмотрение заявки. Но везде есть сноска или ссылка на то, что решение принимается индивидуально по каждому клиенту.

Возврат страховки по ипотеке

Возврат страховки по ипотечному кредиту возможен, но с учетом ряда положений:

• если речь идет о страховании именно объекта покупки, то вернуть часть денег можно только после досрочного погашения задолженности перед банком при наличии документа, подтверждающего, что обременение с залога снято;
• если заемщик решает расторгнуть договор, касающийся страхования жизни и здоровья, это можно сделать в период охлаждения при условии, что за это время не наступил страховой случай. В более поздние сроки страховщики обязаны принять заявление о расторжении договора, но вернут только часть уплаченной суммы пропорционально невостребованному времени;
• если полис приобретается ежегодно, можно больше не продлевать его действие. Договор страхования расторгается автоматически.

При возврате страховки после выплаты долга необходимо получить в банке соответствующую справку и предоставить ее в страховую компанию вместе с заявлением, копией кредитного договора и полисом.

Если в выплатах по разным причинам отказывают, решать вопрос, как вернуть страховку по ипотечному кредиту, придется через суд с привлечением опытного юриста. Остается затребовать в страховой компании письменное подтверждение отказа и готовить иск с указанием требований о возврате.

Требования по страховке ипотеки в Сбербанке

Ежедневно в Сбербанке принимаются и рассматриваются тысячи заявок на получение займов, в том числе ипотечных.

Страхование залога по ипотечному кредиту, полученному в Сбербанке - непременное условие. Заемщик может выбрать один из двух вариантов:

• страховая сумма равна первоначальной сумме займа или цене объекта покупки. Она не меняется в течение всего периода кредитования;
• страховая сумма равна непогашенному остатку займа. Пересчет делается каждый год.

Размер страховой премии определяется в соответствии с тарифами страховой компании. Помимо традиционных рисков (пожар, затопление, землетрясение и т. д), банк страхует кражи, грабежи, злонамеренные действия третьих лиц.

Всем получателям ипотечных кредитов Сбербанк предлагает страхование жизни на следующих условиях:

• в комплексе с потерей работы не по своей вине - от 3,09 ежегодно;
• только жизни и здоровья - 2,09% ежегодно;
• покупка полиса с индивидуальным подбором параметров - от 2,6% в год.

Период охлаждения для данного вида страховки продлен до 30 дней.

Требования по страховке ипотеки в ВТБ

Страховку по ипотечному кредиту можно оформить в одной из компаний, имеющих аккредитацию банка. Главное требование к страховщику - работа на рынке свыше 3-х лет, отсутствие задолженностей по налогам и сборам.

Заемщик обязан застраховать только непосредственно предмет залога. При расчете стоимости полиса учитывается сумма кредита, состояние квартиры или частного дома, ее стоимость. Оплачивать можно как сразу всю сумму, так и ежегодными взносами.

Страхование жизни и здоровья - в добровольном порядке. Но банк оставляет за собой право увеличить процентную ставку при отказе от полиса.

Требования по страховке ипотеки в АИЖК

АИЖК (с 2018 года называется Дом.РФ) предоставляет ипотечные кредиты на выгодных условиях (от 6,6% годовых). Страхование объекта покупки - обязательное условие. Полис приобретается ежегодно в одной из аккредитованных компаний.

Заемщик не обязан страховать свою жизнь и здоровье. Компания при этом может пересмотреть условия кредитования с увеличением процентной ставки.

Напоследок

Ипотечный займ - большая нагрузка на бюджет на долгие годы. Чтобы снизить риски банки предлагают своим клиентам застраховать предмет залога, жизнь и здоровье. Первый вид страховки обязателен. Отказаться от него нельзя в соответствии с законом. В то же время заемщик не обязан страховать жизнь и здоровье. Каждый имеет право самостоятельно оценивать риски в данном вопросе.